5年期LPR连续8个月未变 近期百城首套房贷利率仍微降-热点评

3月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上期相同。这已是自去年8月份以来，5年期LPR连续8个月维持在4.3%水平，保持不变。

虽然LPR没有出现变化，但在具体执行过程中，贝壳研究院监测数据显示，3月份(统计周期为2月16日至3月16日)，百城首套房贷利率较上月微降2BP(基点，一个基点为0.01%)，二套房贷利率与上月持平。整体来看，当前房贷利率水平持续处在低位。此外，业内人士认为，由于近期已经有货币宽松政策，LPR下调的可行性小，同时LPR下降的边际效果弱化，未对房地产市场销售起到明显的托底作用。

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在业内人士看来，由于近期已经有货币宽松政策，LPR下调的可行性小。图/IC photo

百城首套房贷利率微降至4.02%

“由于近期已经有货币宽松政策，所以LPR下调的可行性小了。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，近期央行MLF(中期借贷便利)超额续做，净投放2810亿元，而且央行降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，这都有助于增加银行可贷资金，降低贷款成本，进而牵引利率下降。因此，短期内密集下调LPR的可行性降低了。

虽然LPR没有出现变化，但在具体执行过程中，银行的住房贷款利率还是发生着变化。据贝壳研究院监测数据显示，3月份百城首套房主流房贷利率平均为4.02%，较上月微降2BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。3月份首套、二套主流房贷利率较去年同期分别回落131BP和69BP。

贝壳研究院分析人士认为，在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，首套利率回调，二套利率保持不变，3月份首套与二套房贷利率价差扩大至89BP。从具体城市看，符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市多在1、2月份下调首套房贷利率至4%以内，3月份降息城市数量在减少，仅柳州、徐州、盐城、漳州、常州、中山、惠州、宝鸡、海口、江门等10个三四线城市首套房贷利率下降。

受此影响，贝壳研究院监测数据显示，3月百城中三四线城市首套房贷利率较上月下降3BP至4.01%，二套利率为4.90%，与上月保持不变。一线城市首套、二套房贷利率分别为4.60%、5.13%，二线城市首套、二套房贷利率分别为3.99%、4.91%，均与上月持平。

对于当前贷款市场报价利率，在李宇嘉看来，LPR操作开始精细化。因为在楼市因城施策、明显分化的情况下，LPR普遍下降的效果需要重新评估。比如，房价连续3个月同环比下降的城市，可以不设首套房按揭利率下限，这一政策的发布是LPR的精细化或因城施策的表现。事实上，LPR进一步差异化、因城施策，有助于更加精准地扶持楼市明显下行的城市，通过降低按揭月供，稳定房价下跌城市的需求基本面和市场预期，起到托底的效果。

LPR下降的边际效果趋于弱化

截至3月16日，贝壳研究院监测的百城数据显示，二线城市中45%的城市首套房贷利率低于4.1%，三四线城市中39%的城市首套房贷利率低于4.1%。从利率同比下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套、二套房贷利率同比降幅分别为140BP和75BP。

与此同时，从目前来看，综合国家统计局70大中城市和贝壳研究院监测的样本，2022年12月-2023年2月新建商品住宅价格指数同环比连续三个月下跌的城市包括：长春、贵阳、大连、沈阳、济宁、赣州。其中，除赣州首套房贷利率保持在4.1%之外，其他城市首套房贷利率已降至4%以内，按照目前百城中最低首套利率3.7%考虑，上述城市首套房贷利率下降空间有限。

由此，贝壳研究院分析人士认为，整体来看，当前房贷利率水平持续处在历史低位，70大中城市房价指数已筑底，后期随着市场修复，房价逐步走稳，预计首套房贷利率将保持平稳或小幅上调。

值得关注的是，贝壳研究院数据显示，一季度商业银行信贷充裕，银行放款明显加速。3月份百城银行平均放款周期为21天，较上月缩短7天，这是2019年以来最快的放款速度。其中一线城市平均放款周期为29天，二线、三四线城市平均放款周期均为21天。

在李宇嘉看来，目前LPR下降的边际效果在弱化。2021年下半年以来，首套房按揭利率下降了150-200个基点，但并未对房地产市场销售起到明显的托底作用。从根本上讲，目前降息对于月供的节省，对于购房者来说意义并不大。因为，制约其购房的是首付和月供总额。这背后则是居民对房地产市场预期下降。

李宇嘉表示：“降低LPR属于需求端政策，目前更需要的是供给、需求两端的政策提力加效，比如加大保租房筹建力度、商品房降价以及居民端稳定就业、提高收入等。”

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